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매물정보
매물명
[ 매물번호: 198 ] 재건축 가격변동
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실구입자금
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가격정보
서비스구분
일반매물
물건명
재건축 가격변동
매물유형
분양( 매매가 : 7,654,321 만원 실구입자금 : 9 만원 융자금 : 9 만원 )
관리비
매물정보
매물종류
재개발/재건축
계약상태
계약가능
소재지주소
07981 서울시 양천구 목동 902 목동신시가지아파트(목동아파트
준공연도
1986
면적
999
실면적
99
총층/해당층
15/5
방수/욕실수
5/2/1
주차시설
2
입주일자
2023.12.12
상세정보
기타설명





재개발 재건축 가격변동 참고용     www.rea.kr





상기 표의 가격 변동은 참고용입니다. ”그래프 자료“https://m.blog.naver.com/hdsj1017

 

재건축 매수에서 준공까지 투자 수익은 금융비용 및 취득세 등을 제외하면,

재건축 투자 수익 = "준공시" 새아파트가격 - "매수시" 조합원분양가 + 프리미엄 비례 참고

 

준공시 아파트가격은 현 시점에서 인근의 비슷한 입지의 아파트를 비교하여 연식, 세대수, 브랜드 등을 감안하여 금액을 가감하면 됩니다. 해당 지역의 부동산 카페 등에서 막연히 얼마간다라는 말을 하면 제발 한귀로 듣고 한귀로 흘려 들으시길.... 그정도 올라갈거면 아무데나 투자해도 그만큼 올라갑니다.

 

매수시 아파트 가격은 감정평가 이후에는 큰 어려움은 없습니다. 조합원분양가와 비례, 프리미엄이라는 객관적인 자료가 나오므로 사업지연에 대한 위험 감수하면 됩니다. 문제는 감정평가 전의 재개발 초기 · 중기 단계의 사업장인데요. 이때는 평당가격으로 매수하게 되는데, 높은 평당가격으로 매수하게 되면 결과적으로 높은 P를 주고 구입하는 꼴이 됩니다.

 

2014년 이전의 경우 재개발 사업장은 단계별 꾸준한 가격상승을 보여 왔습니다. 그러나 최근에 와서는 조합설립인가만 되더라도 이미 높은 가격이 형성되고 있으며, 사업시행인가단계까지 계속 상승하다가 감정평가금액이 나오면서 가격이 조정되는 경우가 발생합니다. 이는 그동안 과도하게 상승되었다는 말이죠. 앞서 언급하였듯, 정부규제나 부동산가격 하락 등 외부적인 요인이 없는 한 재개발은 진행경과에 따라 가격이 상승해야 하는데 그래프가 비정상적으로 왜곡된다는 것은 거품이 발생했다는 방증입니다.

 

재건축 투자 수익= "준공시" 새아파트가격 - "매수시" (조합원분양가 + 프리미엄 비례 참고

                           ===   www.rea.kr   ===








                     조합주택,지역조합아파트분양 `난립 주의보`규제강화,책크사항

1)조합 설립 인가: 전체 주택 수 50% 이상.  2) 땅(사업용지)조합원과 사업용지 80% 이상 확보.   


3) 추가 분담금(토지구입할때)
*지역주택조합 허위광고 조심.  난립 주의보자영업자 윤모 씨(47)는 올해 초 경기 의정부시의 한 지역주택조합에 조합 가입금 등 1000만 원을 투자했다가 낭패를 봤다. 조합추진위원회는 55층 아파트 1700채를 짓는다고 광고했지만 실제로는 아파트를 지을 땅조차 확보하지 않은 ‘유령 조합’이었다. 윤 씨는 “알고 보니 당시 추진위가 실제로 확보한 땅은 전체 사업 예정지의 2%도 안 됐다”고 말했다. 
공정거래위원회는 최근 지역주택조합의 허위 광고 피해 사례가 급증하고 있다는 점을 들어 “소비자 피해경보를 발령한다”고 6일 밝혔다. 지역주택조합은 주민들이 조합을 만들어 토지를 사들인 뒤 아파트를 짓는 방식의 주택사업이다. 일반 분양 아파트에 비해 사업 절차가 간단하고 비용이 20% 정도 저렴해 소위 ‘아파트 공동구매’로 주목받았다. 하지만 최근 공급이 크게 늘면서 과장 광고에 따른 사기 분양 등의 피해가 늘고 있다.  
공정위가 소개한 대표적인 허위 광고 유형은 모집된 조합원 수와 토지 확보 규모를 부풀리는 것이다. 조합이 지방자치단체로부터 조합 설립 인가를 받으려면 전체 주택 수 50% 이상의 조합원과 사업용지 80%에 해당하는 땅을 확보해야 한다. 이 때문에 요건 충족이 임박한 것처럼 소비자를 속이는 조합들이 많았다. 한 중견 건설사 관계자는 “토지 매입 과정에서 사업비가 늘어날 경우 이 비용이 고스란히 조합원의 추가 분담금으로 돌아간다”고 말했다. 
광고대행사 등이 아직 확정되지 않은 단지 규모를 허위로 홍보하는 일도 잦다. 지자체로부터 사업계획 승인을 받기도 전에 아파트 총 가구 수와 층 등을 광고하는 것이다. 동·호수를 선착순으로 지정해 계약할 수 있는 것처럼 속이는 것 역시 대표적인 사기 유형으로 꼽힌다. 
실제로 공정위가 접수한 지역주택조합 피해 사례는 올해 1분기(1∼3월) 97건으로 지난해 같은 기간(80건)보다 21% 늘었다. 이병건 공정위 소비자안전정보과장은 “화려한 단지 조감도·투시도 등을 확정된 설계안인 것처럼 내세워 광고해도 부당 광고에 해당할 수 있다”며 소비자들의 주의를 당부했다. 이어 “소비자들은 지자체 등에 실제 사업 진행 상황을 꼼꼼히 확인한 뒤 계약하는 게 좋다”고 덧붙였다.   세종=천호성 thousand@donga.com / 강성휘 기자
원문보기: http://news.donga.com/Economy/more29/3/all/20170606/84744227/1#csidxea11734163e6120b26b2618a4768023
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서울 동작구가 서울시 최초로 지역주택조합 주민피해 예방 계획을 수립해 추진한다.  입력 : 2017.05.15 15:55
동작구는 지역주택조합 피해 사례를 줄이기 위해 ▲주민 홍보 및 교육 ▲단계별 대응 및 단속반 운영 ▲불법 광고물 근절 등을 실시할 계획이라고 15일 밝혔다.동작구는 홍보관과 신규 사업지 등에 대해 별도 단속반을 꾸려 법규 위반사항을 점검하고, 구청 주택과에 상담센터를 둬 유의사항 등을 안내하기로 했다. 사업지 뿐 아니라 주변 지역과 이면도로의 허위·과장 불법광고물 단속도 실시해 과태료 부과와 고발 등 행정조치를 진행할 계획이다. 지역주택조합은 일반분양 주택보다 가격이 저렴하고 청약통장이 필요 없다는 장점이 있지만 사업 불확실성이 크고 문제가 발생하면 조합원이 모든 책임을 부담해야 해 피해를 보는 사례가 늘고 있다.동작구는 현재 12곳에서 지역주택조합 사업이 추진되고 있다.[주택조합 성공률은 20%대]매일경제.기사보내기

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